南京玄武区珠江路G05地块引多家头部房企争抢

江南时报讯4月2日上午9:30，南京土地市场“蛇年首拍”拉开序幕。此次出让的6幅地块中，面积不到5000平方米的玄武区珠江路G05地块，成为众多开发商争夺的焦点。在经过68轮激烈竞价后，这颗主城的“白菜心”最终以4.43亿元的价格成交，溢价超过43%。

老城“迷你地块”被追捧，不仅因为它是新街口片区6年来出让的首幅住宅用地，更重要的是，26418元/㎡的起始楼面地价，还不到拆迁成本的一半。而这笔“亏本买卖”的背后，是玄武区对城市更新的全新理解。相关负责人表示，老城空间再造，不能只算“经济账”，而要做一道兼顾街区品质、文脉传承、产业转型、民生供给的“综合题”，在“螺蛳壳里”寻找增量价值。

资金平衡不是唯一考量

汽车沿着珠江路从西向东，过了洪武北路路口，一眼就能看见长发科技大厦旁的绿色围挡。围挡里面，就是珠江路G05地块。

“以前这片都是棚户区，环境差到没处下脚。”玄武区新街口街道办事处主任庞敏，不知道在逼仄的巷子里进进出出了多少回。私搭乱建要整治，消防隐患要清除，污水管网要疏通，生活垃圾要清运……用她的话说，“要操心的事情没完没了。”居民也盼着早日改造出新，这些年，12345工单和信访件几乎年年不停。

地方政府不是没动过推倒重建的念头。早在2006年，玄武区就曾计划启动该板块拆迁。但因为地块面积较小，拆迁成本偏高，资金始终无法平衡，项目只能暂时搁置。珠江饭店地块又“躺”了下去。直到2017年，群众改造的呼声日渐高涨，玄武区终于下定决心，借力国家层面支持城市更新的政策，“重启”棚户区拆迁项目。2023年6月底，珠江饭店地块房屋全部拆除，街道一算账，整个项目的征收拆迁补偿总成本接近9亿元。而专业机构预测，这个“袖珍地块”市场价也只有4亿元左右。

明知要“贴钱”，为啥还要拆？“资金平衡，并不是唯一的考量。当时我们只有一个想法，不能让百姓在棚户区里奔小康。”庞敏说，城市更新的出发点和落脚点，首先就是回应群众关切，解决他们的急难愁盼。从动议拆迁到全部搬离，珠江饭店经历了曲折迂回的17年。78户原住民有的异地安置，有的拿到货币补偿，全部住进了新家，几乎所有人都是带着笑容离开的故园。

在老城玄武，珠江路G05地块不是个案。近年来，玄武区统筹推进老旧小区改造、危旧房消险和环境综合整治，让昔日“脏乱差”蝶变为如今的“金不换”。多部门协同啃下双拜巷这块“硬骨头”，通过协议搬迁创新推动锁金六村22—25幢房屋安全消险，“留改拆”并举实施卫巷片区原址更新，水岸同治让香林寺沟片区脱胎换骨……老城焕新的背后，是玄武“以人民为中心”的价值取向。

资金，仍是城市更新绕不过的话题。玄武区建设局相关负责人介绍，未来将构建多元化投入模式，以政府投入为牵引，积极争取中央补助资金、省“城新贷”贷款贴息以及超长期特别国债、地方政府专项债等政策性资金支持，全力推动国有企业、社会资本、专业机构、物业权利人等主体深度参与城市“双修”。

守护文脉让渡开发空间

与最初近8000平方米的拆迁面积相比，此次挂牌的珠江路G05地块，只有不到5000平方米。还有近3000平方米去哪了？

这块面积并没有凭空“消失”。2021年9月至2023年4月，南京市考古研究院对地块进行了两阶段的考古，结果有重大发现——六朝建筑基址、杨吴南唐金陵北墙及北城壕等珍贵遗迹，都集中于此。

据史料记载，晚唐五代时期，地方割据的杨吴政权曾统治南京30多年，修筑了金陵城垣，将城外落马涧拓宽挖深，接引秦淮河水作为城壕。如今，残存的杨吴城壕主要是北段，在珠江路承接珍珠河、进香河的来水，在小营附近折向南流，到通济门附近与秦淮河相通。只是因为时代变迁，河道在抵达通贤桥后，变成了暗涵。

尘封的历史终于揭开了面纱，这一考古发现，是明晰五代宋时期城市城河格局、定位金陵城北城墙位置及走向的重要物证，对南京古代城市史研究具有重要意义。但保护文物，就意味前期的拆迁成本非但无法收回，还要让渡部分开发空间，并追加投入一笔资金投入。

玄武区没有犹豫，第一时间决定对遗址进行原地保护，计划投资2000万元，新建2800平方米的遗址公园，还原1000多年前的真实南京城，让居民在家门口触摸历史文脉。这一进一出，就是一个亿。

考古发现浮出水面后，玄武区在调整控详规划的同时启动了遗址公园设计，而且操刀的都是重量级大咖——来自东南大学的王建国院士和陈薇教授。按照计划，商业地块和遗址公园将同步策划、同步开工。新街口街道在与开发企业接洽时，聊得最多的也是如何更好展现古都遗韵。

老城更新，既要兼顾民生温度，也要留住城市的“根”与“魂”。玄武山水城林荟聚，又是六朝皇家御苑所在地，河道街巷、民宅故居处处承载着历史记忆。近年来，玄武以共生模式活化文脉传承，用“小规模、渐进式”更新延续历史空间肌理。在百子亭与徐悲鸿“对话”，在钟岚里体验民国风情，在城墙下感知600年厚重，当建筑开口说话，人文和历史变得愈发生动鲜活，由此串联起一条无法复刻的CITYWALK路线。

稀缺资源价值终将兑现

“考虑到地块的稀缺性、配套的成熟度和投资的性价比，珠江路G05地块成为本轮土拍最抢手的标的，是众望所归。”得知竞拍结果，世邦魏理仕江苏公司董事总经理王飞并不意外。

实际上，3月3日出让公告发布后，就有多家房企逆势而动，连夜策划方案，希望能摘得这枚“皇冠上的明珠”。一个月来，已经有6家开发商带着满满的诚意与新街口街道商谈细节，而且清一色是既有成功案例，也有资金实力的行业龙头。

资本向来只往有增值空间的方向流动。珠江路G05地块，绝对配得上市场的青睐。从地理位置看，这里是寸土寸金的“中华第一商圈”，不仅交通出行便捷，生活配套完备，更有双学区的加持；从开发条件看，下调至2.6的容积率和70米限高，最适合打造以第四代住宅为特色的高端社区；从增值潜力看，主城区的住宅用地本就是最稀缺的资源，而26418元/㎡的起始楼面地价，不仅低于同类地块，在本次出让的6幅地块中也不是最高。

“主城的价值，从未被低估。”在王飞看来，开发商的投资意向，就是评判稀缺资源含金量的标尺。最好的参照系近在咫尺，距离珠江路G05地块不到一公里，2011年开盘长江路九号，二手房成交均价依然稳定在6.5万元/㎡左右。

给拿地企业留足利润空间的玄武，其实在下一盘大棋。“企业能安心打造一个现象级产品，将有助于拉高片区格调，带动整条珠江路的转型，最终实现共赢。”新街口街道党工委书记史庆锋认为，城市更新只有因地制宜，没有固定模式，再现“南有珠江路”的辉煌，必须通过多条路径，实现空间重塑和产业重构的协同。

更深层次的探索已经开始。依托军民融合、校地融合，引入市场化运营团队，一批老厂房、老楼宇、老校区迎来重生。

中山门外，前线文工团旧址上“变”出了一个潮流艺术街区和文化创意园，被保留下来的前线大剧院，静静诉说着那个火热年代。

板仓街上，南师大校园在专业运营团队的打造下化身“金地·梧桐里”，一批初创企业在落户“创新苗圃”，追逐属于自己的光荣与梦想。

中山东路，熊猫电子的老厂房上盖起了甲级写字楼，主城的区位优势和高品质的载体，让英大信托、浦发银行、迪比信可、亚新科等行业龙头竞相入驻。

从大拆大建，到局部优化，再到体量转向质量，当下的城市更新，已演进至追求人性化和可持续的4.0时代。小小的珠江路G05地块，已经折射了玄武城市运营的“操盘逻辑”——坚持好地精用，不贪短期利益，以长线投资为老城文脉。下一步，玄武区将紧紧围绕深厚的历史人文积淀、秀美的自然山水资源、繁华的商业文化氛围，以长江路片区城市更新为引领，深入推进“一路四环”五大更新片区建设，持续优化城市空间结构，不断完善城市功能布局，大力提升城市活力品质，加快建设宜居、韧性、智慧、人文城区，积极创建南京城市更新实验区标杆。

通讯员玄萱记者殷文静