鲁楼观察 | 青岛市配售型保障房新政，如何破题“公平与活力”？

文|张馨仪

据青岛发布官方消息，2025年3月24日，青岛市住房城乡建设局与自然资源和规划局联合出台《关于配售型保障性住房实行封闭管理有关事宜的通知》，以制度创新破解保障性住房管理难题。

这份青岛首个系统性保障房闭环管理政策，通过精巧的制度设计，在保障属性与市场活力之间找到了动态平衡点。

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闭环管理：筑起制度防火墙

新政以“全封闭管理”为基石，在产权登记环节即明确标注“保障性住房”属性，从源头上切断商品化交易通道。但封闭不等于僵化——政策创新设计了“轮候库内流转+政府兜底回购”双轨退出机制。

其中配套车位可独立办证的细则，折射出政策制定者“大处着眼，小处着手”的治理智慧。

这种“主体封闭、配件灵活”的设计，既守住了保障房体系的制度刚性，又为居民提供了必要的资产调整空间。

定价机制：民生温度与市场规律的公约数

新规明确，政府采用“原购房价款+利息-折旧”的公式进行回购，其中按照人民银行现行一年定期存款基准利率1.5%、折旧率1%计算，回购价款每年可稳定增长0.5%。

以一套100万元的住房为例，按照公式，持有5年后申请回购可获得102.5万元，这种“保值微增”模式，本质上是通过政府让利换取制度可持续性。相较于部分城市“一刀切”的原价回购，青岛此次的方案更显政策温度。

退出设计：刚性制度下的柔性关怀

此外，新规明确了五类可申请政府回购的情形，包括长期未能流转成功、户籍迁移、重大医疗需求、司法处置要求以及多套住房冲突等。这些条款精准覆盖了居民生活中的实际困难，为特殊情况下需要退出的家庭提供了制度保障。

特别是对因重大疾病需要资金的家庭开放退出通道，体现了住房保障的民生关怀。而继承条款中“未享受其他政策性住房”的约束条件，则确保了保障资源不被异化为“家族资产”。

监管闭环：构建制度长牙带电的威慑力

在继承与监管方面，政策保持了必要的灵活性。保障房可以依法继承或通过离婚析产等方式转移，但继承人必须符合“未享受其他政策性住房”的条件，确保保障资源不被滥用。同时，对违规行为设置了严厉的惩戒措施，包括取消资格、收回房屋和一定期限的申请限制，维护了制度的公平性。

值得注意的是，政策将司法处置要求明确列为退出情形，提前规避了可能出现的法律执行障碍。

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青岛此次新政的深层价值，在于构建了“购得进、住得稳、退得顺”的良性循环机制。其创新意义不仅体现在技术层面的定价公式或退出条款，更在于确立了保障房作为“准公共产品”的完整制度范式。随着京口路、开封路等首批项目的实践检验，这套兼顾民生保障与市场规律的“青岛方案”，或将为新一轮住房保障体系改革提供重要参照。

下一步的政策深化，可重点关注流转市场的活跃度维持、特殊情形退出的标准化操作等实施细节，让制度创新真正转化为群众的获得感。

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